San Juan en la encrucijada: El boom minero avanza, ¿pero la infraestructura colapsa?
El boom minero avanza más rápido que la infraestructura civil que debería sostenerlo. San Juan, epicentro del cobre argentino, vive una paradoja: atrae inversiones internacionales y proyectos millonarios, pero no tiene suficientes viviendas, escuelas ni servicios para recibirlos. Tres voces del mercado inmobiliario trazan un mapa que mezcla oportunidades, temores y urgencias.
Por Lucas Laciar
La paradoja del cobre argentino: San Juan ante un crecimiento acelerado
En este contexto, la minería promete transformar San Juan en una de las provincias más dinámicas del país. Pero mientras los proyectos como Altar, Los Azules o Filo del Sol avanzan, el resto de la infraestructura no acompaña el ritmo. Falta vivienda de calidad, colegios privados bilingües, oficinas modernas y caminos en condiciones.
“El desarrollo minero va a pasar —eso lo sabemos todos—, pero hoy no estamos preparados”, advierte Esteban Costela, desarrollador inmobiliario y del Colegio de Corredores Inmobiliarios en San Juan. Por ejemplo, “Va a hacer falta una inversión grande en todo: viviendas, hospitales, infraestructura civil, caminos. Agarrá el camino a Gualcamayo y está destruido, lleno de pozos, y es el acceso a una de las principales mineras”, señala.
La advertencia se repite en cada rincón del sector privado. Lo que era una preocupación difusa hace un año, hoy se convirtió en diagnóstico compartido: el colapso de infraestructura puede frenar —o encarecer— el crecimiento minero.
Vivienda: el primer cuello de botella para la demanda gerencial
Esteban Costela, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de San Juan, advierte sobre la falta de infraestructura para el boom minero.
El primer y más evidente desafío se observa en la vivienda. El déficit habitacional de San Juan no es nuevo, pero el auge minero lo convierte en una bomba de tiempo. Según Costela, “faltan casas, especialmente para la clase gerencial. Para una familia tipo, conseguir una vivienda de tres dormitorios con fondo es dificilísimo. Siempre ha sido un déficit en Argentina, pero si mañana explota la minería, no estamos listos”.
Además, el problema no es solo la escasez, sino el costo. “El costo de construcción es muy alto, eso hace que no haya incentivo a construir”, explica. Las empresas que solían encarar grandes desarrollos están terminando obras iniciadas, pero no abren nuevas. “Tendría que haber estabilidad, precios claros y una garantía de que el rubro minero realmente se va a desarrollar”.
Como consecuencia, el resultado es un mercado tenso: los alquileres de calidad escasean y los precios tienden a subir. “Los precios en dólares de las viviendas que hay en San Juan van a subir sí o sí, porque subió el costo de construcción y los sueldos en dólares. Si la oferta es poca y la demanda mucha, van a aumentar”, pronostica Costela.
Déficit educativo y competitividad: ¿San Juan pierde frente a Mendoza?
Leonardo Pérez Tinto señala el déficit en viviendas de categoría y escuelas bilingües en San Juan, vital para la competitividad.
Pero la infraestructura crítica no se limita a los ladrillos. En el segmento más alto, el sistema educativo es un factor que puede definir el destino de una inversión.
Leonardo Pérez Tinto, operador inmobiliario vinculado a empresas logísticas y mineras, lanza una advertencia clara: “Hay mucho déficit en San Juan y nos puede llegar a pegar si arrancan los proyectos mineros. Casas de categoría y escuelas de categoría: ahí estamos flojos”.
El diagnóstico es inquietante. “Por ahí vienen de Barrick y te dicen: ‘En Mendoza consigo mejores casas, más baratas y más escuelas’. Si no nos ponemos a tono, podemos perder mercado”, explica.
La educación bilingüe resulta ser otro eslabón más de la cadena minera que se viene.
Adicionalmente, hoy San Juan cuenta con apenas pocos colegios privados bilingües y todos con cupos completos. La educación bilingüe resulta ser otro eslabón más de la cadena minera que se viene.
“El nivel gerencial que viene del exterior o de otras provincias ya tiene un estándar alto de educación. Ese es un punto a mejorar urgente”, sostiene Tinto, quien detalla que el sector ya planteó el tema en reuniones con la Cámara Minera. “Necesitamos que nos digan con certeza cuántos trabajadores van a venir y cuándo, para que los desarrolladores podamos planificar barrios y servicios”.
Demanda estratégica: El auge de galpones y terrenos industriales
Los galpones serán muy requeridos por las industrias que llegan.
Asimismo, la presión no solo llega desde las viviendas. El frente logístico también se recalienta. “Hemos vendido una operación a una empresa logística muy grande que compró seis hectáreas frente al aeropuerto”, cuenta Tinto. “Hay varias consultas de empresas buscando terrenos cerca del ferrocarril, sobre la Ruta 40 Norte y Sur, o en la Ruta 20, que hoy está mejorando mucho”.
El interés no proviene solo de compañías locales. “Tuvimos consultas de empresas de Córdoba, de Buenos Aires, incluso una unión entre una argentina y una chilena que maneja el puerto de Rosario”, detalla. La expectativa por el futuro del Gran Carga y los proyectos de exportación hacia Chile alimentan una ola de especulación territorial.
No obstante, el propio Tinto reconoce que las operaciones concretas son escasas. “Nadie se la quiere perder, pero tampoco nadie se anima a invertir ya. Están midiendo el campo. Falta seguridad de que los proyectos mineros efectivamente arranquen».
La cruda realidad: San Juan carece de competitividad en infraestructura
Sebastián Bermúdez critica la falta de infraestructura actual de San Juan, afirmando que no es competitiva frente a otras provincias.
La advertencia más cruda llega de Sebastián Bermúdez, especialista en el sector y miembro del Colegio de Corredores Inmobiliarios en San Juan: “Hoy la realidad es que a San Juan le falta mucha infraestructura. No somos competitivos. Viene un gerente de una minera a vivir y le podés ofrecer tres casas de categoría. Cuando busca colegio, no hay lugar. Estamos perdiendo competitividad”.
El problema es estructural: “Cuando se acelere la demanda, no vamos a tener cómo abastecerla. Mendoza es más competitiva: tiene más casas, más colegios y hasta oficinas de mejor nivel. Si yo te hago 100 oficinas y no viene la minería, no tengo a quién alquilarlas. Por eso el desarrollador local se cuida. Sin embargo, el que termina apostando es el que viene de afuera, con visión a 15 o 20 años”.
Según Bermúdez, el auge minero ya genera movimiento: “Hay compras concretas de predios industriales, sobre todo cerca de las rutas 40 y 20. Empresas de otras provincias ya están trayendo gente para conocer el mercado. En el área residencial hay búsqueda activa de tierras para barrios privados”.
Soluciones técnicas para viviendas rápidas, inversiones lentas: La clave es la previsibilidad
El método del steelframing, puede ser una buena alternativa para construir rápidamente casas de calidad premium para la demanda minera.
La buena noticia: existen soluciones técnicas que podrían acortar los plazos. “En 12 a 16 meses podés tener una casa lista para habitar”, afirma Bermúdez. “Hoy tenés sistemas como steel framing, cassaforma, new panel, que permiten construir rápido y con buena aislación. Pero el problema es el flujo de fondos y la seguridad de que la demanda va a sostenerse”.
En otras palabras, la clave es la previsibilidad: los desarrolladores no quieren construir sin una señal clara del gobierno y las mineras. Por consiguiente, “Si viene el minero, va a ser una demanda insatisfecha segura. El tema es que tiene que venir. Sin esa certeza, nadie se arriesga a construir barrios, oficinas o colegios”, resume Tinto.
Coordinación: Hacia una alianza público-privada imprescindible
El consenso entre los tres entrevistados es absoluto: la única salida es coordinar esfuerzos. Bermúdez lo resume así: “Si queremos una provincia competitiva, necesitamos estar alineados con el sector privado, el gobierno y las instituciones. Hay que articular todos los sectores para lograr mejores objetivos. Si realmente llegan las cifras que se están manejando, no vamos a poder abastecer la demanda con la estructura actual”.
San Juan: Un reloj que acelera y la urgencia de la planificación
En síntesis, la minería puede generar empleo, inversión y desarrollo, pero también puede poner en evidencia las grietas de una provincia que crece más rápido de lo que se planifica.
San Juan ya no discute si habrá o no boom minero. La pregunta, ahora, es si tendrá dónde alojarlo.