La coexistencia entre la propiedad del suelo y los derechos mineros exige una arquitectura legal rigurosa. La Dra. Martha Linares de Urrutigoity detalla cómo la vinculación registral y la labor notarial preventiva resultan determinantes para blindar las grandes inversiones en el territorio.
LO ESENCIAL EN 10 SEGUNDOS
En Argentina, la propiedad minera y la del suelo son jurídicamente independientes. Compatibilizarlas requiere coordinar el Registro de la Propiedad Inmueble con el Catastro Minero. La intervención notarial preventiva y la capacitación judicial en justicia ambiental garantizan la seguridad de las inversiones y previenen conflictos en el territorio.
La distinción fundamental entre el suelo y la propiedad minera
En el desarrollo de grandes proyectos productivos, comprender el marco legal del suelo resulta indispensable para evitar contingencias judiciales. Según explica la Dra. Martha Linares de Urrutigoity, Escribana Titular del Registro Notarial N° 35 y Doctora en Ciencias Jurídicas y Sociales, el punto de partida en la materia exige desglosar la naturaleza del terreno.
«En minería hay que comenzar por una distinción fundamental: la propiedad del suelo y la propiedad minera, las que no necesariamente coinciden en el mismo titular sobre un mismo inmueble».
El Código de Minería establece que las minas constituyen una propiedad distinta del terreno superficial, lo que representa una excepción al principio de accesión derivado del derecho real de dominio clásico. En consecuencia, sobre una misma porción territorial pueden convivir uno o más propietarios de derechos mineros junto a titulares de dominio, condominio, superficie, usufructo o servidumbres. Al otorgarle el carácter de bienes inmuebles a las minas según su categoría, el ordenamiento legal impone reglamentar la convivencia pacífica de estos derechos en un mismo espacio físico.
El mapa jurídico indispensable para la inversión en Real Estate y minería
La certidumbre para el desembolso de capitales en obras de infraestructura o en emprendimientos inmobiliarios vinculados al Real Estate requiere una radiografía completa del estado de los inmuebles. La jurista destaca que la seguridad jurídica de un emprendimiento exige operar sobre dos órbitas registrales interconectadas.
Por un lado operan los derechos reales inmobiliarios, enmarcados en la Ley 17.801 (ley registral inmobiliaria) y la Ley 26.209 (ley nacional de catastro), normativas complementarias del Código Civil y Comercial de la Nación. Estos organismos informan la titularidad de los superficiarios, sus gravámenes, embargos y servidumbres. Por otro lado se ubica el Registro y Catastro Minero, entidad encargada de verificar la ubicación, titularidad y estado de los derechos subyacentes. La especialista remarca la trascendencia operativa de esta información aludiendo que «los Registros transforman una situación jurídica en información pública y oponible (con efectos frente a todos), disminuyen riesgos y permiten invertir sobre una base jurídicamente comprobable».
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De este modo, antes de iniciar la construcción de un camino, una planta de tratamiento, un campamento o un tendido eléctrico, resulta obligatorio certificar quiénes son los propietarios del suelo y qué derechos preexistentes radican en ellos. Linares sostiene que «una gran inversión minera necesita primero un mapa jurídico confiable del territorio. Una inversión inmobiliaria necesita un mapa jurídico confiable del mismo territorio en lo que a derechos mineros respecta». La evolución digital de las plataformas de información pública se presenta hoy como la herramienta clave para conectar ambas esferas.
Servidumbres e infraestructura minera: el reto de compatibilizar derechos
La letradda aclara que «un proyecto minero no se desarrolla únicamente dentro del perímetro de la mina». Por esta razón, la legislación prevé la afectación de fundos superficiales e incluso de terrenos inmediatos. El nudo crítico de la cuestión reside en conciliar la utilidad pública de la actividad productiva con el derecho de propiedad del superficiario.
Al respecto, la entrevistada precisa el alcance de estos acuerdos: «No se trata simplemente de ocupar un terreno: hay que determinar con precisión cuál será la superficie afectada, para qué finalidad, durante cuánto tiempo, cuáles serán las facultades del beneficiario y cuál será la indemnización correspondiente«.
Dado que una infraestructura puede atravesar múltiples parcelas y coexistir con restricciones administrativas o derechos de agua, la delimitación de cada servidumbre exige una sólida arquitectura jurídica, técnica y registral con la intervención de profesionales especializados en la materia.
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El rol del notario como garante de la seguridad jurídica preventiva
«Frente a inversiones de gran escala, el notario funciona como un profesional de seguridad jurídica preventiva: controla identidad, capacidad, representación, titularidad y legalidad; estructura instrumentos aptos para su transmisión y registración; y procura que aquello que económicamente se acordó pueda jurídicamente ejecutarse y hacerse valer frente a terceros», destaca Linares.
El control preventivo reduce la litigiosidad futura, permitiendo que las transferencias de derechos mineros (admitidas por la legislación vigente) se perfeccionen conforme a derecho y mantengan su plena validez jurídica frente a terceros.
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La consolidación de un esquema productivo sostenible requiere reemplazar las interpretaciones aisladas por sistemas integrados de información jurídica. La articulación entre el Derecho Inmobiliario, el Derecho Minero y el Derecho Ambiental no representa un mero trámite administrativo, sino la condición estructural para asegurar la previsibilidad de los proyectos en el tiempo. La modernización de los registros públicos mediante soporte digital y la constante formación de notarios y jueces constituyen las bases para que el desarrollo económico se desenvuelva con estricto apego a las garantías constitucionales.
Periodista especializada en gestión minera, sustentabilidad y desarrollo regional. Con un enfoque centrado en la transparencia y la comunicación estratégica, analiza el impacto de la industria en las comunidades y el marco institucional del sector. En Acero y Roca, es la voz encargada de desglosar los desafíos de la licencia social y los procesos de modernización minera.