San Juan está en la mira de los desarrolladores. Beltrán Briones advierte que la provincia está barata, pero falta capital local para la infraestructura exigida para abordar las inversiones inmobiliarias mineras en San Juan. ¿Se viene un escenario tipo Vaca Muerta?
LO ESENCIAL EN 10 SEGUNDOS
El desarrollador Beltrán Briones evaluó el mercado inmobiliario de San Juan y la región de Cuyo frente al avance minero. Proyecta un salto de precios para 2027, identifica un grave déficit de infraestructura corporativa y advierte que las constructoras foráneas dominarán el negocio buscando rentabilidades anuales atípicas del 15%.
Ciclo del real estate: valores en el piso y proyecciones hacia 2027
El sector del real estate observa de cerca el impacto de la industria extractiva en la cordillera. Para Beltrán Briones, cofundador del Grupo Briones, la ventana de oportunidad actual se basa en el retraso en las cotizaciones locales.
«Los precios que yo vi en San Juan están muy baratos«, afirma el desarrollador, confirmando que el mercado local aún ofrece valores de entrada bajos. Sin embargo, la dinámica cambiará a corto plazo dependiendo del contexto macroeconómico y del acceso al financiamiento. «Creo que si el oficialismo es reelecto en el 27 va a haber una suba sustancial en el precio de las propiedades», proyecta Briones, vinculando directamente el salto en el valor del metro cuadrado a la estabilidad política y la aparición de créditos.
Nichos de alta rentabilidad: la demanda residencial para ejecutivos extranjeros
La demanda que genera la minería requiere respuestas específicas que trascienden la vivienda tradicional. Al ser consultado sobre dónde reside el mayor margen de ganancia, Briones apunta a nichos muy marcados por la llegada de capital humano de alto nivel.
El foco está en el «desarrollo residencial para expatriados, ejecutivos y gente relacionada a la minería, los extranjeros que van a estar entrando», detalla. Además, traza un paralelismo con el desarrollo inicial de Vaca Muerta, remarcando que «falta un montón de infraestructura, faltan lugares comerciales, y la oportunidad abarca las dos, residencial y comercial e infraestructura».
Falta de espalda financiera: la inminente llegada de constructoras foráneas
Una de las definiciones más crudas del análisis de Briones se centra en la capacidad del empresariado sanjuanino para hacer frente a la magnitud de las obras requeridas. Ante la consulta de si el desarrollador local tiene la espalda financiera, su respuesta es categórica: «Yo creo que el desarrollador local de San Juan no».
Esta falencia estructural obligará a importar la capacidad constructiva. «Te repito nuevamente el caso de Vaca Muerta», ejemplifica, anticipando que para cubrir la demanda «van a ir jugadores de todo el país, no solo los locales de San Juan«, incluyendo a las empresas constructoras más grandes de la Argentina.
Vehículos de inversión colectiva: la viabilidad de los REITs temáticos
El volumen de capital requerido para acompañar a la minería exige vehículos de inversión alternativos. El uso de REITs (Real Estate Investment Trusts) aparece como la herramienta principal para captar fondos.
Briones confirma la viabilidad de este modelo, mencionando que actualmente lanzan un fondo que permite invertir desde $1.000 pesos, pero con una visión de expansión territorial y sectorial. A futuro, proyecta la existencia de «REITs de distintas provincias» y, tomando el modelo estadounidense, la creación de fideicomisos de nicho: «un REIT que solo compra hospitales, otro que solo oficinas, otro que compra residencial».
Estrategias de mitigación: acopio de materiales frente a los sobrecostos operativos
Construir en polos extractivos implica competir con los salarios y la logística de la propia mina. Para mitigar estos riesgos en la región de Cuyo y el NOA, las tácticas de control de gastos deben ser estrictas.
Entre las medidas operativas, Briones enumera el pago a subcontratistas «contra avance de obra« y, en años anteriores, la fijación de honorarios fijos en dólares. La estrategia principal frente a la inflación de insumos es «acopiar materiales para al menos ya saber que congelaste de alguna manera ese precio». Asimismo, destaca la necesidad de solicitar beneficios fiscales al Estado, como la exención del impuesto a los Ingresos Brutos.
Lógica financiera: contratos de recupero acelerado frente al riesgo del yacimiento
La rentabilidad inmobiliaria atada a la minería conlleva el riesgo intrínseco de la vida útil del yacimiento. Briones asume este escenario con una lógica netamente financiera: «Todo lo que está cerca de las minerías va a ser minería dependiente».
La mitigación de este riesgo no se basa en el sostenimiento del valor del inmueble a largo plazo, sino en el volumen de los retornos durante el ciclo operativo de la mina. «En el interín te deja una renta del 15% anual y el día que se acaba la minería no vale nada. Pero si lo tuviste 10 años ya recuperaste tu capital y tuviste ganancia», concluye, dejando en claro que la infraestructura comercial, aunque eventualmente quede ociosa, cumple su ciclo de negocio mediante un recupero acelerado.
El ecosistema inmobiliario que se gesta alrededor del cobre y el litio en Argentina no obedece a las reglas del desarrollo urbano tradicional. El diagnóstico de los jugadores nacionales expone a un mercado local que, sin el apalancamiento necesario, corre el riesgo de quedar relegado al rol de espectador. La urgencia por la infraestructura corporativa forzará la llegada de capitales y constructoras foráneas que priorizarán la velocidad de ejecución y la agresividad en los retornos por encima de cualquier planificación demográfica a largo plazo.
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Periodista especializada en gestión minera, sustentabilidad y desarrollo regional. Con un enfoque centrado en la transparencia y la comunicación estratégica, analiza el impacto de la industria en las comunidades y el marco institucional del sector. En Acero y Roca, es la voz encargada de desglosar los desafíos de la licencia social y los procesos de modernización minera.